Ai cumpărat un apartament cu datorii la întreținere? Cine trebuie să plătească restanțele fostului proprietar
Cumperi apartamentul, primești cheile și crezi că ai încheiat toate socotelile. Apoi descoperi că la asociația de proprietari locuința figurează cu restanțe de sute sau chiar mii de lei. Cine trebuie să le achite: fostul proprietar sau cel care tocmai a cumpărat apartamentul? Regula generală este că datoriile la întreținere sunt obligațiile celui care era proprietar în perioada în care au fost generate, însă verificarea situației înainte de semnarea actelor este esențială.
Ce se întâmplă cu datoriile vechi la întreținere
Relațiile dintre proprietari și asociațiile de proprietari sunt reglementate de Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor, alături de prevederile aplicabile din Codul civil.
În principiu, restanțele acumulate înainte de vânzarea apartamentului îi revin persoanei care era proprietar în perioada în care au fost generate respectivele cheltuieli.
Astfel, dacă un apartament este vândut în luna august, iar în evidențele asociației există sume neachitate aferente lunilor anterioare, acestea nu devin automat cheltuieli generate de noul proprietar doar pentru că acesta a cumpărat locuința.
Problemele pot apărea după cumpărarea apartamentului
În practică, situația poate deveni neplăcută atunci când cumpărătorul descoperă restanțele abia după finalizarea tranzacției.
Asociația de proprietari poate avea în evidențe sume restante aferente apartamentului, iar noul proprietar poate fi pus în situația de a clarifica cine le-a generat și pentru ce perioadă sunt datorate.
De aceea, înainte de cumpărarea unei locuințe într-un condominiu, situația financiară a apartamentului trebuie verificată la fel de atent ca documentele de proprietate.
Documentul care poate evita o surpriză de mii de lei
Un rol important îl are documentul emis de asociația de proprietari privind situația datoriilor apartamentului.
Acesta permite cumpărătorului să afle, înainte de încheierea tranzacției, dacă există sau nu restanțe la întreținere.
Dacă situația prezentată la momentul vânzării arată că obligațiile sunt achitate, riscul unor dispute ulterioare este considerabil redus.
Cumpărătorul ar trebui să verifice însă nu numai întreținerea lunară, ci și eventualele obligații privind fondul de rulment și fondul de reparații, dacă acestea sunt aplicabile.
Ai descoperit datoriile după ce ai cumpărat apartamentul. Ce poți face?
Dacă restanțele apar după încheierea contractului, primul pas este verificarea documentelor care au stat la baza tranzacției și a situației comunicate de asociația de proprietari.
Trebuie stabilite perioada în care s-au acumulat sumele și natura acestora.
Dacă vânzătorul a declarat că apartamentul nu are datorii, iar ulterior sunt identificate obligații aferente perioadei în care acesta era proprietar, situația poate necesita recuperarea prejudiciului de la fostul proprietar, mai întâi pe cale amiabilă și, dacă este necesar, prin instanță.
Ce ar trebui să verifici înainte să semnezi contractul
Pentru a reduce riscul unor probleme ulterioare, înainte de cumpărarea unui apartament este recomandată verificarea mai multor documente și informații.
- situația datoriilor comunicată de asociația de proprietari;
- ultimele liste de întreținere;
- situația fondului de rulment și a fondului de reparații;
- eventualele litigii existente între proprietar și asociație;
- perioada exactă pentru care există eventuale sume neachitate.
O clauză în contract poate oferi o protecție suplimentară
O altă măsură utilă este menționarea explicită în contractul de vânzare-cumpărare a situației obligațiilor restante.
Vânzătorul poate declara că obligațiile aferente perioadei în care a deținut apartamentul sunt achitate și că își asumă răspunderea pentru eventualele datorii aferente acelei perioade care sunt descoperite ulterior.
O asemenea prevedere poate deveni importantă dacă, după finalizarea tranzacției, apar diferențe între situația prezentată cumpărătorului și evidențele reale.
Verificarea înainte de cumpărare poate evita un litigiu după mutare
Regula generală este că fiecare proprietar răspunde pentru obligațiile generate în perioada în care a deținut apartamentul. Pentru cumpărător însă, cel mai sigur scenariu este ca situația să fie clarificată înainte de semnarea contractului, nu după primirea cheilor.
O verificare la asociația de proprietari, împreună cu analizarea documentelor prezentate la tranzacție, poate evita situația în care noua locuință vine cu o surpriză deloc plăcută: restanțe acumulate înainte de cumpărare.
